property market likbez

[Crusader Mike]

И как твои доводы касаются правильности или неправильности изложенной теории? Она не касается пузырей или богатых людей, ее не волнует откуда у инвесторов взялось столько денег, чтобы захватить 30% рынка (из-за крутой экономики или просто клад нашли) -- теория объясняет почему в данных услових низкая аффордабилити, а также показывает что произойдет, если менять два фактора P и I (независимо от того как ты их будешь менять, отстрелами или налогами)

Прежде чем решать, что есть телега и что лошадь (и запрягать одно перед другим), т.е. делать предположение, чтО есть причиной дороговизны жилья в Сиднее, подумай, каковы были факторы, традиционно толкавшие цены на жильё вверх и вниз.

А я их и рассмотрел, только я рассматривал цену не как абсолютное выражение в долларах, а как доступность -- т.е. раньше дом был доступен обычному майту-электрику, сейчас он его уже не потянет -- зн. цены выросли.
Насчет телеги и лошади -- предлагаю применить более конструктивные аргументы, если считаешь что где-то в теории что-то кардинально неверно, укажи пальцем.

[andrey_a]

да, модель больше подходит для условий а ля Сиднейских.

В этой модели нет ничего, чтобы было характерно только для Сиднея.
А в самой ситуации в Сиднее нет совершенно ничего уникального. Подобное проходилось уже много раз.

А по-настоящему поднимают цены не Инвесторы (с большой буквы, которые покупают жилье, чтобы его сдавать и на этом зарабатывать), а "инвесторы" (которые покупают жилье, потому что оно быстро растет в цене, в том числе и те, кто собирается в нем жить).

ты идеалист и мечтатель

Пацталом!

Я тут паниаэш в самом центре бубля нахожусь, все своими глазами вижу.

[Crusader Mike]

В этой модели нет ничего, чтобы было характерно только для Сиднея.

это понятно -- я не к тому что она ТОЛЬКО для Сиднея, я к тому что случаю пустующих домов (в силу самых различных причин) она не соответствует.

ты идеалист и мечтатель

Пацталом!

Я тут паниаэш в самом центре бубля нахожусь, все своими глазами вижу.

Я к тому что делишь инвесторов на Инвесторов и инвесторов Они все одинаковы, просто их влияние в зависимости от условий рынка может быть как положительным так и очень отрицательным...

И вообще все эти рассуждения были построены чтобы показать, что роля инвестора в нонешнем безобразии по-крайней мере сравнима (если не больше) с эффектом вызванным нехваткой жилья (атор статьи в линке утверждает, что причина -- только нехватка, а инвесторы не роляют... вот я, чуток модифицировав его модель (добавив инвесторов) показал, что он неправ... надо будет ему отписать, если лень не замучает).

Ну и вообще интересовала реакция народа -- она не подкачала Как оно и положено, все что не укладывается в три абзаца народом игнорируется полностью (это кстати объясняет успех в политике Бушей, а не нормальных людей). Один только Запорожец заинтересовался и то, наверное потому что меня лично знает

[deniv]

Вроде автор и не утверждает что инвесторы белые и пушистые. Только подчеркивает что основная причина в том, что строительство нового жилья в Австралии зарегулировано государственными структурами до состояния абсурда.

I have shown that housing investors did not create the housing crisis and probably do not affect rental prices much. However let me be clear that all this housing investment is not benign. It does have seriously bad effects on society.

Investors bid up the purchase price of housing. Young families wanting to buy face two problems. Firstly since there are not enough houses in Australia some families must miss-out and others must pay higher prices to outbid the strongest losers. The second problem is that investors are buying some of the scarce houses.

Меня лично больше интересует будут ли изменения в сторону удешевления или нет? Когда и как долго это будет происходить?
Хотя вряд ли существует рациональный ответ на эти вопросы, раз уж все действительно полностью зависят от решений правительства и к тому же масса народа, уже владеющая недвижимостью, будет против снижения цен. Скорее всего, если и будут как то решать эту проблему, то растянут изменения лет на 20. Либо просто будут ждать кризиса.

Проблема похоже весьма общая для многих городов/стран. Например и в Киеве и в Москве я эту песню уже слышал: обвиняют местные власти в бюрократизации процесса выдачи разрешений на строительство.

[Crusader Mike]

Вроде автор и не утверждает что инвесторы белые и пушистые. Только подчеркивает что основная причина в том, что строительство нового жилья в Австралии зарегулировано государственными структурами до состояния абсурда.

там дальше есть список ответов и вопросов, где он выгораживает инвесторов и даже утверждает, что отмена негатив-гиринга не поможет... Хотя в общем-то говоря поможет и нехило. Скажем так -- он сильно акцентирует внимание на нехватке как главной причине кризиса (сильно занижая, а то и вообще игнорируя роль инвесторов). А, кстати -- попробуй добавить новый дом в вышеизложенную модель и пусть ее купит инвестор -- ты обнаружишь что affordability не изменилась совсем (по прежнему цена будет определяться 55 неудачниками, только потенциальных станет 29, а рентующих -- 26)... Т.е. строить новые дома не обязательно ведет к улучшению ситуации, нужно еще и сдерживать спекулянтов...

Кстати, пользуясь этой методикой можно построить (в указанной системе координат) кривую "равно цены" -- т.е. кривую I(P), вдоль которой цена постоянна -- она будет сильно похожа на график f(x) = 1/x. Как следствие все решения, которые приводят к сдвигу вправо от кривой -- ухудшают ситуацию (цена растет), влево -- улучшают

Меня лично больше интересует будут ли изменения в сторону удешевления или нет? Когда и как долго это будет происходить?
Хотя вряд ли существует рациональный ответ на эти вопросы, раз уж все действительно полностью зависят от решений правительства и к тому же масса народа, уже владеющая недвижимостью, будет против снижения цен. Скорее всего, если и будут как то решать эту проблему, то растянут изменения лет на 20. Либо просто будут ждать кризиса.

Вот на это как раз-таки относительно просто ответить
1. Если политику властей не сменить, то рост цен будет пропорционален притоку народа в Сидней -- ДА, БУДЕТ ХУЖЕ (или лучше, смотря кому )
2. Если что-то и произойдет -- происходить это будет очень долго, из-за эффекта мортгиджа (20 лет, я думаю -- это самый минимум)
3. от массы народа не зависит ничего -- чем больше эта масса тем предсказубельней ее движения в целом
4. на всякий случай уточняю -- изложенная модель моделирует "fair" value, т.е. дополнительные составляющие цены вызвванные ажиотажем, модой и приливами мочи в коре головного мозга людей она не учитывает -- эти отклонения надо учитывать вероятностными моделями (стохастикой какой-нить)

Проблема похоже весьма общая для многих городов/стран. Например и в Киеве и в Москве я эту песню уже слышал: обвиняют местные власти в бюрократизации процесса выдачи разрешений на строительство.

А оно так и есть (вернее половина проблемы от этого) -- более того, это правильно. Этим народ заставляют садится на мортгидж, который суть очень хорошо для экономики (а то я как вспомею колхоз у бабушки или Автозавод в Минске -- вздрагиваю, там 80% времени народ вообще нифига не делает, и так по всей стране, неудивительно что так все плохо)

[1927]

Так, если все согласны с этой моделью, то отсюда важный вывод -- цена дома регулируется их доступным количеством относительно текущего потенциала расширения общества. Практическое следствие -- в Сиднее нехватка жилья является прямой причиной высоких цен.

Прежде чем решать, что есть телега и что лошадь (и запрягать одно перед другим), т.е. делать предположение, чтО есть причиной дороговизны жилья в Сиднее, подумай, каковы были факторы, традиционно толкавшие цены на жильё вверх и вниз. (Рассматривать бубблевую психологию толпы как фактор здесь не будем). А фактор, традиционно ограничивающий рост стоимости жилья за последние десятки лет, был такой -- экономика была не очень хорошей. Посему у народа не было высоких зарплат, чтобы выплачивать большой моргидж как сейчас, и у власть предержащих финансистов не было свободных денег, чтобы раздавать заёмы кому попало под надувающийся пузырь. А сейчас (последние 20 лет) экономика улучшилась, у золотого миллиарда были решены все проблемы по обеспечению первонасущных проблем (еда, жильё, транспорт), и в мире появилось много денег, которые можно было инвестировать куда либо ещё. И всё... начался буббль.

Вот пока психология у народа серёзно не поменяется (а поменяется она, как надстройка меняется по причине изменения базиса, т.е. экономика скажет "йок"), вот только тогда и уйдут предпосылки, надувшие буббль.

Только работают эти факторы далеко не везде.
Возьмем Москву. Экономика - так себе, моргичи берет 5% покупающих, много денег есть у 10% - не больше. А цены с 99 года взлетели в 10 раз, что не снилось ни Сиднею, ни Лондону с Нью-Йорком... Такая же ситуация в Питере.
Так что только дефицит жилья двигает цены - это самая главная составляющая, остальное все вторично, на любом рынке.

[Mamon]

Ок, попробуем по шагам "на пальцах" создать упрощенную модель, адекватную тому что происходит в Сиднее:
Первый шаг (без учета инвесторов)
- есть 100 домов, все заселены
- т.е. есть 100 LU (living units -- семья, два майта, 50 китайцев и т.п.)
- данное общество имеет потенциал расширится до 130 LU (майты разъедутся, дети >20 лет вылетят из гнезда)
- или сжаться до 95 LU (дети будут сидеть до 25 лет с родителями, майты селиться по три)
- очевидно, что при появлении нового LU его фин. возможности находятся внизу спектра
- очевидно, что в этой ситуации цена дома диктуется возможностями самых бедных 30 LU (из потенциальных 130-ти).
- очевидно, что в этой ситуации у цен есть очень хорошая подпорка "вверх" -- ибо общество "сжато" очень сильно. Это обратная ситация "разжатости" -- когда потенциал на расширение 105 (ну нет просто нету еще детей, готовых жить самостоятельно), на сжатие -- 70. Очевидно что во втором случае стоимость дома будет тянуться вниз вплоть до себестоимости. почему? потому что цена дома в этом случае будет диктоваться фин. возможностями 5 самых бедных из потенциальных 105.

Так, если все согласны с этой моделью, то отсюда важный вывод -- цена дома регулируется их доступным количеством относительно текущего потенциала расширения общества. Практическое следствие -- в Сиднее нехватка жилья является прямой причиной высоких цен. Ибо, с моей точки зрения общество в Сиднее очень сильно сжато, это выражается в большом количестве 25-летних детей (живущих с родителями), постоянный приток иммигрантов и даже официалы начали признавать, что да, дескать неплохо было бы еще 20-30к домов... (я думаю все гораздо хуже, 200-300к домов не помешало бы)
Впрочем это и в статье довольно наглядно показано.

Ок, кто думает, что я неправ? укажите где, я поспорю

Спорим...

- очевидно, что при появлении нового LU его фин. возможности находятся внизу спектра
- абсолютно неочевидно, ничто не машает двум людям с доходом выше среднего создать LU и искать жилье. и т.д. и т.п.

- очевидно, что в этой ситуации [b]цена дома диктуется возможностями самых бедных 30 LU (из потенциальных 130-ти)
- неочевидно исходя их вышесказанного а также из того что:
- ничто не мешает людям из этой сотни захотеть sea change, forest change, Квинсланд change, еtс. (это к тому что может влиять на цену)

- очевидно, что в этой ситуации у цен есть очень хорошая подпорка "вверх" -- ибо общество "сжато" очень сильно. Это обратная ситация "разжатости" -- когда потенциал на расширение 105 (ну нет просто нету еще детей, готовых жить самостоятельно), на сжатие -- 70. Очевидно что во втором случае стоимость дома будет тянуться вниз вплоть до себестоимости. почему? потому что цена дома в этом случае будет диктоваться фин. возможностями 5 самых бедных из потенциальных 105.

- неочевидно (по мне так вообще бред)- а мы вообще продаем или покупаем?

Я не буду здесь начинать опять про рынок - спрос/предложение и все такое, этого много в книжках по экономике уже написано.

Ситуация по ценам в Сиднее на мой взгляд типичное отсутствие предложения (совокупность факторов) на фоне повышеного спроса (совокупность факторов).

Инвесторы это не только "барыги, купи - продай", как вы думаете - это еще и те кто строит жилье, у кого property - бизнес.

Если будет интересно - можно поговорить по совокупности факторов спроса/предложения. Мой совет Миша - не думайте за всех, не ищите кто виноват и что с ними делать, думайте что делать конкретно вам - вашей семье, разберитесь как это работает и решите что делать именно вам.

PS.

Ответе мне на вопрос пожалуйста - какая вам разница сколько стоит ваш дом если вам в нем просто жить и наслаждаться жизнью?[/i]

[Crusader Mike]

Спорим...

- очевидно, что при появлении нового LU его фин. возможности находятся внизу спектра
- абсолютно неочевидно, ничто не машает двум людям с доходом выше среднего создать LU и искать жилье. и т.д. и т.п.

Тем не менее в основном новые LU занимают место внизу спектра (впрочем это и неважно)

- очевидно, что в этой ситуации [b]цена дома диктуется возможностями самых бедных 30 LU (из потенциальных 130-ти)

- неочевидно исходя их вышесказанного

сразу видно, что статью из линка не читал. На "rigid" рынке (это когда покупателей больше чем продавцов) цена товара обуславливается фин. возможностями самого богатого из loser'ов. Я думаю с этим спорить сложно

а также из того что:
- ничто не мешает людям из этой сотни захотеть sea change, forest change, Квинсланд change, еtс. (это к тому что может влиять на цену)

Предложенная модель рассматривает "усредненный дом" -- т.е. локация, размер внутри модели роли не играет. Можешь считать, что цена реального дома = цена_в_модели + надбавки/минуса за локацию и прочие побочне факторы. Суть модели -- определить состояние рынка в целом, а не отдельного района Manly.

- очевидно, что в этой ситуации у цен есть очень хорошая подпорка "вверх" -- ибо общество "сжато" очень сильно. Это обратная ситация "разжатости" -- когда потенциал на расширение 105 (ну нет просто нету еще детей, готовых жить самостоятельно), на сжатие -- 70. Очевидно что во втором случае стоимость дома будет тянуться вниз вплоть до себестоимости. почему? потому что цена дома в этом случае будет диктоваться фин. возможностями 5 самых бедных из потенциальных 105.

- неочевидно (по мне так вообще бред)- а мы вообще продаем или покупаем?

мы создаем модель, описывающую состояние рынка, а потом с ее помощью предсказываем что будет при тех или иных условиях... Насчет бреда -- см выше про rigid рынок

Инвесторы это не только "барыги, купи - продай", как вы думаете - это еще и те кто строит жилье, у кого property - бизнес.

Никто ничего не говорил про барыг -- инвестор, это тот кто покупает, чтобы получить выгоду... И их влияние может быть как отрицательным, так и положительным

Если будет интересно - можно поговорить по совокупности факторов спроса/предложения.

Предложенная модель именно это и делает -- рассматривает и моделирует совокупность факторов спроса и предложения...

Мой совет Миша - не думайте за всех, не ищите кто виноват и что с ними делать, думайте что делать конкретно вам - вашей семье, разберитесь как это работает и решите что делать именно вам.

Ха-ха... Divide & conquer? Неа, я предпочитаю разобраться, понять и объяснить тем, кому тоже интересно. Кстати, я уже давно определился что конкретно нужно мне и моей семье

Ответе мне на вопрос пожалуйста - какая вам разница сколько стоит ваш дом если вам в нем просто жить и наслаждаться жизнью?

1. у меня нет дома
2. купить могу, но первоначально хочу понять динамику и что меня ждет -- ибо если купить, а потом все резко упадет, я окажусь привязан намертво к нему, а я этого не люблю
3. дома у тебя нет, пока ты его не выплатил... зато есть долг

Кстати по поводу модели -- обнаружил вчера что не учел один фактор -- инвестор позволяет LU, который не в состоянии себе позволить себестоимость дома, жить -- за счет ренты. Вот это один из положительных сторон инвестора. Надо обдумать как это повлияет на модель, если ввести этот фактор...

[Fisherrr]

О чем вы говорите? Какой практический выхлоп? Или что делать?

Поделюсь своими наблюдениями, веду трекинг 20 пропертей в районе миллиона и в районе 600К, Все, что в районе 600К - не стоит, все покупается в теч. месяца или почти все. Как и в пред месяцы. Лимонные проперти ОСТАНОВИЛИСЬ, продано за мес. около половины! Около четверит уже и по полтора стоят. Может приостановилось?

[Fisherrr]

[quote="Crusader Mike"]

2. купить могу, но первоначально хочу понять динамику и что меня ждет -- ибо если купить, а потом все резко упадет, я окажусь привязан намертво к нему, а я этого не люблю
Кстати по поводу модели -- обнаружил вчера что не учел один фактор -- инвестор позволяет LU, который не в состоянии себе позволить себестоимость дома, жить -- за счет ренты. Вот это один из положительных сторон инвестора. Надо обдумать как это повлияет на модель, если ввести этот фактор...

Покупайте смело, знаковая проперть не подешевеет. Уже практически не сомневаюсь, что подорожает, передохнЕт и рванет еще процентов на 15-20. Считайте - это была коррекция. Да и Австралия не страна обвалов.

[andrey_a]

Покупайте смело, знаковая проперть не подешевеет. Уже практически не сомневаюсь, что подорожает, передохнЕт и рванет еще процентов на 15-20. Считайте - это была коррекция. Да и Австралия не страна обвалов.

Вот и выросло поколение, которое не знает, что недвижимость может не только дорожать.

[andrey_a]

В этой модели нет ничего, чтобы было характерно только для Сиднея.

это понятно -- я не к тому что она ТОЛЬКО для Сиднея, я к тому что случаю пустующих домов (в силу самых различных причин) она не соответствует.

Случай пустующих домов - весьма часто встречающийся. Не говоря о том, что 6-8-10% vacancy rate -
вполне нормальное явление. 2% - жилья мало. И даже при одинаковом количестве юнитов
количество их на рынке может сильно меняться. Пример я приводил - резкое увеличение оборота.
Когда количество людей, живущих одновременно в двух юнитах, резко увеличивается.
Или когда лендлорды в массовом порядке решили продать свои юниты, выгнали жильцов,
стали готовить юниты для продажи. За таким периодом приходит период спада и при том же
количестве физических юнитов их вдруг оказывается очень много. Строители тоже не дремлют,
если можно строить и продавать с большой прибылью, то они именно это и будут делать.
Административные ограничения им конечно мешают, но тем не менее не отбивают охоту строить.

ты идеалист и мечтатель

Пацталом!

Я тут паниаэш в самом центре бубля нахожусь, все своими глазами вижу.

Я к тому что делишь инвесторов на Инвесторов и инвесторов Они все одинаковы, просто их влияние в зависимости от условий рынка может быть как положительным так и очень отрицательным...

И я об инвесторах. И да, они делятся на Инвесторов и "инвесторов" (спекулянтов). Это
две совершенно разные категории и их воздействие на рынок совершенно разное.
Инвесторы владеют жильем, чтобы его сдавать и иметь на этом прибыль. На количество
жилья на рынке они [почти] не влияют. Спекулянты же надеятся получить прибыль на
росте цен. Возможность рентовать это жилье для них вторично, часто такие дома стоят
пустыми или сдается себе в убыток. Вот именно они изымают жилье с растущего рынка
и вбрасывают его в падающий.

По поводу отсутствия влияния кредитов я тоже не согласен. Кредит - это деньги, вливаемые
со стороны. В каждый конкретный момент времени в недвижимость вложено гораздо больше
денег, чем их есть у пользователей этой недвижимости. По мере выплаты старых кредитов
выдаются новые. Не будет доступных кредитов, придется покупать за наличные. Какая
часть населения сможет платить наличными? Кстати именно это мы и наблюдаем на
мировых рынках (не локально для Америки или Австралии) - сначала было много дешевых
денег, кредиты раздавали всем подряд, а с недавних пор эта река иссякла. И на рынке
недвижимости стало намного грустнее. Естественно этот эффект по миру распространяется
неодинаково и с разной скоростью.

Ну и вообще интересовала реакция народа -- она не подкачала Как оно и положено, все что не укладывается в три абзаца народом игнорируется полностью (это кстати объясняет успех в политике Бушей, а не нормальных людей).

Слишком много букафф.
При том что на эту тему я уже довольно много "зарисовок с натуры" написал,
с описанием механизмов происходящего.

[Zaporozhets]

Один только Запорожец заинтересовался и то, наверное потому что меня лично знает

не, я просто потенциальные покупатель. Анализирую ситуацию и жду что пропертя "как упадут" (с) .

По поводу отсутствия влияния кредитов я тоже не согласен. Кредит - это деньги, вливаемые
со стороны. В каждый конкретный момент времени в недвижимость вложено гораздо больше
денег, чем их есть у пользователей этой недвижимости. По мере выплаты старых кредитов
выдаются новые. Не будет доступных кредитов, придется покупать за наличные. Какая
часть населения сможет платить наличными? Кстати именно это мы и наблюдаем на
мировых рынках (не локально для Америки или Австралии) - сначала было много дешевых
денег, кредиты раздавали всем подряд, а с недавних пор эта река иссякла. И на рынке
недвижимости стало намного грустнее. Естественно этот эффект по миру распространяется
неодинаково и с разной скоростью.

Т.е. помере поднятия интерес рейта (вначале RBA а затем и коммерчекие банки подтянутся) спрос будет падать и цена пойдет вниз? Когда у нас там очередное ревью у Резервного? в ноябре?

[andrey_a]

Т.е. помере поднятия интерес рейта (вначале RBA а затем и коммерчекие банки подтянутся) спрос будет падать и цена пойдет вниз? Когда у нас там очередное ревью у Резервного? в ноябре?

Дело в том что тот рейт Резервного и рейт по кредитам не совсем одно и то же.
Они иногда даже движутся разнонаправленно. Меня лично больше интересует
развитие событий с CBO и MBS.

[highlander]

Господа, как сказал один мой хороший знакомый, ворочающий финансы в Москве, никто не знает, что дальше случится. То есть каждый отдельный случай надо рассматривать отдельно и в первую очередь принимать во внимание местные факторы.
Как тот знакомый сказал, при любых индикаторах нестабильности всегда тут же появляется толпа "финансовых аналитиков", выдающих разные прогнозы один другого страшнее. Всем хочется побыть предсказателем, особенно когда ничем не рискуешь. Не сбылось и все забыли. А уж если сбылось... интервью класса "г-н John Doe, предсказал падение/рост/вылуп цы%%%% в лохматом году, дает советы инвесторам" во всех газетах.

Еще ИМХА насчет локальных факторов - похоже, что подьемы интерес рейта в прошлом году только подстегнули рынок квартир в отдельно взятой Ланковке в году нынешнем. В 2006 щит "на сало" стоял напротив нашего дома семь месяцев. Сейчас щиты не выдерживают и недели, а по субботам носятся толпы покупателей с бешеными глазами и за убитую двушку просят 400К. Правда, тут есть еще один локальный фактор - Оптус переехал из Северного Сиднея в Северный Райд.