Tweet
Negativee gearing: как это работает. Это термин описывающий процесс списания потерь, которые возникли при инвестициях в определенные виды собственности, а именно :
в собственность, которая приносит доход, или начинает приносить доход а пределах 12 месяцев с момента покупки и не является незастроенной землей ( если только стройка не начнется в пределах 12 месяцев с момента покупки).
проще описать процесс с помощью примера.
Например:
Маша и Саша купили свой дом 15 лет назад, Саша зарабатывает 50 000 в год, Маша 10 000 в год. Из-за того, что только небольшая часть их собственного дома осталась невыплаченной, они с легкостью могут занять деньги для покупки инвестиционной собственности.
Дом (apartment ) стоит 285 000, и дает возврат 280 в неделю.
Затраты на покупку:
Purchase stamp duty 8450
Gov fees 499
Conveyancing and searches 1500
Loan application 700
Loan stamp duty 1040
Total cost to purchase 297 189
Представим , что процент за кредит 7,75%, , profit and loss statement будет выглядеть так:
Income rent 14 000 ( 50 weeks per year occupancy )
Expenses
Property running deductions:
Council rates 600
Body corporate 1100
Repairs 500
Property management fees 980
Travel expenses ( to inspect a property, or collect a rent) 150
Insurance 432
Cleaning 0
Gardening/lawn mowing 0
Pest control 120
Stationery, telephone and postage 20
Total outgoings 3902
Depreciation -non-cash deductions:
Depreciation value of fittings and fixtures 10 000 at 20% on average =2000
Capital works 2.5% building write off = 5000
Total non cash deductions 7 000
Loan deductions: 348
Bank interest 23 613
Total expenses 34863
NET LOSS 20 863 (в неделю 401)
Теперь посмотрим на то, зачем эти потери:
В данном примере есть несколько условий:
1. Квартирка новая относительно, именно поэтому такие высокие списания на fixtures and fittings, с каждым годом эта цифра будет уменьшаться.
Под fixtures and fittings имеется в виду набор вещей и приспособлений, которые списываются (уменьшают налогооблагаемую прибыль или увеличивают убыток) в течении нескольких лет. Например духовка, кондиционер , ковровое покрытие пола и т.п.
2. так как дом построен после 1985 года возможны списания 2,5% в год от стоимости строительства дома ( не от его покупной стоимости) в течении 40 лет с момента завершения строительства.
Термин – special building writes off и сумма списания определяется на основании сметной стоимости строительства дома или на основании отчета, приготовленного quantity surveyor. В такой отчет включается все, что составляет собственно дом и не может быть легко перенесено в другой дом, например: встроенная кухня, встроенные шкафы, двери и т.п.
3. Дом куплен на имя Breadwinner, то есть того, кто зарабатывает больше, платит больше налогов, поэтому более эффективно может использовать deductions.
До покупки недвижимости в год он зарабатывал 50 000 минус 11 100 налогов, на руки 38900
После покупки недвижимости :
зарплата: 50000
прибыль от аренды 14 000
всего доход 64 000
минус расходы:
Убыток от аренды: 34863 ( из него non cash deductions 7 000, cash deductions 27 863)
всего доход 29137
налог на доход: 4091
денег на руки в год: 50 000+14 000-4 091-27 863=32 046, то есть:
до покупки недвижимости он получал на руки 38900, а после покупки на руках остается
32 046, то есть на 6 854 меньше. Вся операция с покупкой стоит ему $131 в неделю.
Вытащил из кармана то есть 27863, а денег меньше стало на 6 854.
За счет чего? За счет того, что в новом доме возможны non cash deductions.
Уменьшился его налогооблагаемый доход, при том . А так как уменьшилась сумма его дохода, то и уменьшились его налоги на 6909 в год.
Правительство Австралии целенаправленно поддерживает инвесторов путем уменьшения их налогов.
В истории Австралии был период, когда negative gearing был отменен, инвесторы стали сбрасывать инвестиционные собственности, цены на недвижимость упали, а цены на аренду выросли значительно, что увеличило очереди на государственное жилье и суммы , которые государство стало платить семьям с низким доходом ( rent help). Эксперимент с отменой был признан не научным и прекращен.
В схеме инвестирования, чтобы она была успешной важны две переменные: высокая ставка налога человека, на имя которого покупается недвижимость и дата строительства дома.
В этом же примере, представим, что Саша зарабатывает 150 000 в год, после покупки этой недвижимости доход уменьшается до 115 137 , а его налоги вместо 47 850 становятся 33904, уменьшаясь на 13 946.
и после покупки он получил бы на руки: 150 000 + 14 000 – 27863 –33 904 =102 233 на 83 больше, чем до покупки.
Простая мораль: чем больше платишь налогов, тем больше можешь вернуть и то, что для одного приносит деньги, для другого может обернуться убытком.
в собственность, которая приносит доход, или начинает приносить доход а пределах 12 месяцев с момента покупки и не является незастроенной землей ( если только стройка не начнется в пределах 12 месяцев с момента покупки).
проще описать процесс с помощью примера.
Например:
Маша и Саша купили свой дом 15 лет назад, Саша зарабатывает 50 000 в год, Маша 10 000 в год. Из-за того, что только небольшая часть их собственного дома осталась невыплаченной, они с легкостью могут занять деньги для покупки инвестиционной собственности.
Дом (apartment ) стоит 285 000, и дает возврат 280 в неделю.
Затраты на покупку:
Purchase stamp duty 8450
Gov fees 499
Conveyancing and searches 1500
Loan application 700
Loan stamp duty 1040
Total cost to purchase 297 189
Представим , что процент за кредит 7,75%, , profit and loss statement будет выглядеть так:
Income rent 14 000 ( 50 weeks per year occupancy )
Expenses
Property running deductions:
Council rates 600
Body corporate 1100
Repairs 500
Property management fees 980
Travel expenses ( to inspect a property, or collect a rent) 150
Insurance 432
Cleaning 0
Gardening/lawn mowing 0
Pest control 120
Stationery, telephone and postage 20
Total outgoings 3902
Depreciation -non-cash deductions:
Depreciation value of fittings and fixtures 10 000 at 20% on average =2000
Capital works 2.5% building write off = 5000
Total non cash deductions 7 000
Loan deductions: 348
Bank interest 23 613
Total expenses 34863
NET LOSS 20 863 (в неделю 401)
Теперь посмотрим на то, зачем эти потери:
В данном примере есть несколько условий:
1. Квартирка новая относительно, именно поэтому такие высокие списания на fixtures and fittings, с каждым годом эта цифра будет уменьшаться.
Под fixtures and fittings имеется в виду набор вещей и приспособлений, которые списываются (уменьшают налогооблагаемую прибыль или увеличивают убыток) в течении нескольких лет. Например духовка, кондиционер , ковровое покрытие пола и т.п.
2. так как дом построен после 1985 года возможны списания 2,5% в год от стоимости строительства дома ( не от его покупной стоимости) в течении 40 лет с момента завершения строительства.
Термин – special building writes off и сумма списания определяется на основании сметной стоимости строительства дома или на основании отчета, приготовленного quantity surveyor. В такой отчет включается все, что составляет собственно дом и не может быть легко перенесено в другой дом, например: встроенная кухня, встроенные шкафы, двери и т.п.
3. Дом куплен на имя Breadwinner, то есть того, кто зарабатывает больше, платит больше налогов, поэтому более эффективно может использовать deductions.
До покупки недвижимости в год он зарабатывал 50 000 минус 11 100 налогов, на руки 38900
После покупки недвижимости :
зарплата: 50000
прибыль от аренды 14 000
всего доход 64 000
минус расходы:
Убыток от аренды: 34863 ( из него non cash deductions 7 000, cash deductions 27 863)
всего доход 29137
налог на доход: 4091
денег на руки в год: 50 000+14 000-4 091-27 863=32 046, то есть:
до покупки недвижимости он получал на руки 38900, а после покупки на руках остается
32 046, то есть на 6 854 меньше. Вся операция с покупкой стоит ему $131 в неделю.
Вытащил из кармана то есть 27863, а денег меньше стало на 6 854.
За счет чего? За счет того, что в новом доме возможны non cash deductions.
Уменьшился его налогооблагаемый доход, при том . А так как уменьшилась сумма его дохода, то и уменьшились его налоги на 6909 в год.
Правительство Австралии целенаправленно поддерживает инвесторов путем уменьшения их налогов.
В истории Австралии был период, когда negative gearing был отменен, инвесторы стали сбрасывать инвестиционные собственности, цены на недвижимость упали, а цены на аренду выросли значительно, что увеличило очереди на государственное жилье и суммы , которые государство стало платить семьям с низким доходом ( rent help). Эксперимент с отменой был признан не научным и прекращен.
В схеме инвестирования, чтобы она была успешной важны две переменные: высокая ставка налога человека, на имя которого покупается недвижимость и дата строительства дома.
В этом же примере, представим, что Саша зарабатывает 150 000 в год, после покупки этой недвижимости доход уменьшается до 115 137 , а его налоги вместо 47 850 становятся 33904, уменьшаясь на 13 946.
и после покупки он получил бы на руки: 150 000 + 14 000 – 27863 –33 904 =102 233 на 83 больше, чем до покупки.
Простая мораль: чем больше платишь налогов, тем больше можешь вернуть и то, что для одного приносит деньги, для другого может обернуться убытком.
Comment