покупка жилья на инвестмент

[rag-baby]

нужен совет, мы не очень разбираемся в инвестициях. Скорее совсем не разбираемся.
Думаем взять жилье на инвестмент, типа потом доход к пенсии. Умные люди говорят что сейчас рынок когда надо покупать, рост цен встал и даже будет немного падать. .. ? ну это никто гарантии не даст конечно..

Тинантов через агенство, агенству за услуги платишь 5% - правильно?
Еще надо платить две страховки - одна на дом, вторая home owner insurance, что-то типа $300 в год. Тинанты на втой счет перечисляют деньги за рент. С разницы между рентом и моргиджем имеешь 30% скидку налогами. Раз в год платишь налог консилу.

то есть получается в первый год расходов только где-то $150-250 в неделю.

Что мы не учли?

Дом смотрим рядом со станцией, школой, магазинами, желатьно бы еще и пляж (Франкстон) или очень хорошая школа (в Бервике открывается филиал Melbourne High). (Может еще варианты подскажет кто?)

Дома смотрим в далекой сабербии - чтобы по карману и потому что они там максимально подешевеют (бензин). Дом смотрим побольше (4 спальни) - вроде как они относительно в цене упали заметно больше трех-бердумников.

нужны советы..

[paranoidal]

Re: покупка жилья на инвестмент

Что мы не учли?

Я всегда думал, что размер ренты должен быть больше, чем владелец дома выплачивает по моргиджу, так, чтобы ещё небольшой доход сверху был.

[rag-baby]

это потом. Вначале negative gearing и многие считают это очень выгодным. Даже стараются продать проперть когда негатив перерос в позитив и 30% скидка исчезла. То есть продают и покупают новую проперть чтобы опять была разница между рентом и моргиджем, но теперь дом был бы покруче..

Many people invest in property with the aim of taking advantage of Australias negative gearing rules.

- http://www.moneymanager.com.au/home-...y-guide_3.html

хотя не специалисты мы и можем сильно ошибаться..

но так понимается что negative gearing только первые несколько лет, потом дом приносит доход и постепенно сам себя выкупает. То есть вложишь ты в него, скажем тыщ 50-100 (за 5-7 лет), и все, он твой к старости - продавай. Или сдавай..
Или не так?

хотя, конечно, приятно бы чтобы сразу рент больше моргиджа, но так пока не получается..

[прохожий]

Re: покупка жилья на инвестмент

нужен совет, мы не очень разбираемся в инвестициях. Скорее совсем не разбираемся.

Перечисленные тобой расходы, мягко говоря, излишне оптимистичны. IANFA, так что читай мнение практических специалистов здесь, но для полноты картины ознакомься и с этим

[rag-baby]

Thanks a lot.. reading, great links...

[rag-baby]

Давайте посчитаем.

Взяли 290 в долг, при проценте 9.30 (плохой вариант) платим 550 в неделю.
Рент приносит 250 в неделю
Агенству 5%, 30% дедакт = 8 в неделю
Страховки около 600 в год – 12 в неделю (немного приувеличили)
Консилу 900 в год - 18 в неделю (немного приувеличили)
Maintenance 1000 в год (что больше то пойдет через страховки и увеличение рента) – 19 в неделю.

550 – 250 -2 - 8 – 12 – 18 – 19 = 241
$241 - твои потери, 30% дедакт, значит остается 168 в неделю.
Это 8736 в год.
Пусть не учитывая повышение рента. По словам инвестеров до позитив геаринг ждешь 10 лет = менее 100 тыщ за дом. Вроде неплохо.
В чем ошибка?

[alejand]

Давайте посчитаем.

Взяли 290 в долг, при проценте 9.30 (плохой вариант) платим 550 в неделю.
Рент приносит 250 в неделю
Агенству 5%, 30% дедакт = 8 в неделю
Страховки около 600 в год – 12 в неделю (немного приувеличили)
Консилу 900 в год - 18 в неделю (немного приувеличили)
Maintenance 1000 в год (что больше то пойдет через страховки и увеличение рента) – 19 в неделю.

550 – 250 -2 - 8 – 12 – 18 – 19 = 241
$241 - твои потери, 30% дедакт, значит остается 168 в неделю.
Это 8736 в год.
Пусть не учитывая повышение рента. По словам инвестеров до позитив геаринг ждешь 10 лет = менее 100 тыщ за дом. Вроде неплохо.
В чем ошибка?

http://bubblepedia.net.au/tiki-brows...t=0&imageId=43

http://bubblepedia.net.au/tiki-index.php

http://en.wikipedia.org/wiki/Bigger_fool_theory

The bigger fool theory or greater fool theory (also called survivor investing) is the belief held by one who makes a questionable investment, with the assumption that they will be able to sell it later to "a bigger fool"; in other words, buying something not because you believe that it is worth the price, but rather because you believe that you will be able to sell it to some one else for an even higher price.

[bvg]

Давайте посчитаем.

Взяли 290 в долг, при проценте 9.30 (плохой вариант) платим 550 в неделю.
Рент приносит 250 в неделю
Агенству 5%, 30% дедакт = 8 в неделю
Страховки около 600 в год – 12 в неделю (немного приувеличили)
Консилу 900 в год - 18 в неделю (немного приувеличили)
Maintenance 1000 в год (что больше то пойдет через страховки и увеличение рента) – 19 в неделю.

550 – 250 -2 - 8 – 12 – 18 – 19 = 241
$241 - твои потери, 30% дедакт, значит остается 168 в неделю.
Это 8736 в год.
Пусть не учитывая повышение рента. По словам инвестеров до позитив геаринг ждешь 10 лет = менее 100 тыщ за дом. Вроде неплохо.
В чем ошибка?

Выкладки не проверял, просто посмотрел на окончательные цифры.
Вы берете 290 тыс в долг. При этом скорее всего хотя бы 10% от стоимости дома вносите как депозит (этот вопрос не освещен). Т.е. вкладываете свои 29 тыс. И имете с этого вложения 8736 годового убытка. Неужели нет способов инвестировать 29 тыс, чтобы получать доход больше, чем минус 8736?

Кстати, все-таки попробовал получить цифру 8736 - не получилось.
Считал по простому и сразу в год:
+250*50 (оптимистично рента за 50 недель)
- 550*52 (банку платить надо все 52 недели)
- 0,05*250*52 (агенству видимо тоже все 52 недели, хотя не уверен. заявленные 5% тоже под вопросом)
- 600
- 900
- 1000
= -19250

списываем этот убыток с основного дохода (предполагаем, что он меньше 75000 и больше 49250 при текущих расценках ATO): -19250*0.70 = -13475 чистого убытка в первый год

Видимо, вся надежда на то, что за этот год стоимость дома вырастет больше, чем на 13475?
Может конечно и вырастет, может и нет - кто же его знает. Если вырастет на 13475, то затея вроде как оправдывается. (хотя в скобках замечу, что он должен вырасти больше, чем на 13475, чтобы оказаться выгоднее других инвестиций исходных 29 тысяч).

[paranoidal]

Кстати, все-таки попробовал получить цифру 8736 - не получилось.

Не мешайте человеку поднимать экономику Австралии (и не мешайте ему сатанеть от осознания собственной крутости домохозяина-инвестора).

[Emma]

Давайте посчитаем.

Взяли 290 в долг, при проценте 9.30 (плохой вариант)

вообще-то к лету обещают 12%. Какой-то у вас неправильный плохой вариант

[SashkaE]

вообще-то к лету обещают 12%....

10 повышений !?!?!

Это кто вам обещал ? И к какому лету ??

[Emma]

Re: покупка жилья на инвестмент

Дома смотрим в далекой сабербии - чтобы по карману и потому что они там максимально подешевеют (бензин).

если вы думаете, что они там еще подешевеют - зачем покупать сейчас?

[Emma]

Re: покупка жилья на инвестмент

нужны советы..

Я прочитал рец%%%. В нем значилось:

Бифштекс
.................................................1 фунт
Пиво
.........................................................1
пинта
(принимать каждые 6 часов)
Прогулка десятимильная .......................l
(принимать по утрам)
Постель
....................................................1
(принимать вечером, ровно в 11 часов)
И брось забивать себе голову вещами,
в которых ничего не смыслишь.

[ВитЛ]

http://patrick.net/housing/crash.html

- тут про USA все расписали, но многое подходит и для нас.

В двух словах, покупать чаще всего не выгодно (зависит от ставки по моргиджу и ренты). Выгодней и менее рискованно рентовать жилье чем деньги.

[paranoidal]

http://patrick.net/housing/crash.html

- тут про USA все расписали, но многое подходит и для нас.

"В Америке, может быть, цены на 20% упали за последний год, но в Австралии цены держутся, и даже растут -- потому что у нас ситуация другая. У нас не упадёт. У нас -- туева куча иммигрантов приезжает -- им где-то жить надо, да и вообще, бум минеральных ресурсов".